Một số điều cần biết khi kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất ng sản là một hoạt ng đang diễn ra rất sôi ng trên thị trường. Mặc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư.
Hoạt ng này mang lại một nguồn lợi nhuận khổng lồ nhưng cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Vì vậy, các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia vào hoạt ng kinh doanh bất ng sản cần phải hiểu rõ những quy định của pháp luật về hợp đồng đối với loại hình kinh doanh này cũng như các giao dịch bất ng sản cần thiết phải xác lập thông qua hợp đồng theo quy định của pháp luật để tránh rủi ro về sau.
Theo quy định của Luật kinh doanh bất ng sản hiện hành, hoạt ng kinh doanh bất ng sảncó hai loại là kinh doanh bất ng sảnvà kinh doanh dịch vụ bất ng sản. Theo đó, kinh doanh bất ng sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ng sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất ng sảnlà các hoạt ng hỗ trợ kinh doanh bất ng sản và thị trường bất ng sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất ng sản, định giá bất ng sản, sàn giao dịch bất ng sản, tư vấn bất ng sản, đấu giá bất ng sản, quảng cáo bất ng sản, quản lý bất ng sản.
Các loại hợp đồng kinh doanh bất ng sản:
a) hợp đồng kinh doanh bất ng sản bao gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng thuê bất ng sản;
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
- Mẫu văn bản pháp luật (download tại tuvanphapluat.asia)
b) Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất ng sản bao gồm:
- Hợp đồng môi giới bất ng sản;
- Hợp đồng định giá bất ng sản;
- Hợp đồng tư vấn bất ng sản;
- Hợp đồng đấu giá bất ng sản;
- Hợp đồng quảng cáo bất ng sản;
- Hợp đồng quản lý bất ng sản.
- Biểu mẫu hợp đồng thương mại (download tại tuvanphapluat.asia)
Ngoài ra, trên thực tế còn có nhiều Hợp đồng về kinh doanh bất ng sản, dịch vụ bất ng sản được soạn theo yêu cầu, cấu trúc của Khách hàng để phù hợp hoạt ng kinh doanh ngày càng đa dạng.
Trong thực tế vừa qua, đã có rất nhiều tranh chấp nảy sinh từ các hợp đồng liên quan đến kinh doanh bất ng sản và kinh doanh dịch vụ này. Lý do là các hợp đồng đó không tuân thủ các quy định về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, về đối tượng và chủ thể của hợp đồng dẫn đến nhiều thiệt hại đã xảy ra cho các chủ thể đã tham gia ký kết, trong đó thiệt hại nhiều nhất phải kể đến các nhà đầu tư cá nhân và các doanh nghiệp nhỏ lẻ mới tham gia thị trường.
Và cũng đã có nhiều hợp đồng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết, giao dịch nhưng chẳng thấy đối tượng của hợp đồng - tức quyền sử dụng đất đâu mà chỉ giao dịch trên giấy. Thậm chí ngay cả khi có thấy tận nơi quyền sử dụng đất nhưng cũng không dám chắc đó có phải là đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất ng sản được phép giao dịch không nếu như bên đã được thế chấp ở ngân hàng trước đó?
Có những giao dịch đã được ký kết nhưng lại tranh cãi nhau xung quanh vấn đề ai phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Trên thực tế, những tranh chấp này không phải là ít, nhất là ở những hoạt ng liên quan đến các dự án nhà ở tại các khu Đô thị mới. Việc xác định ai là người có nghĩa vụ nộp tiền tưởng chừng rất đơn giản nhưng lại rất phức tạp. Phức tạp vì cũng một phần do các văn bản quy phạm pháp luật của ta chồng chéo mâu thuẫn nhau, phức tạp là do cách hiểu và áp dụng pháp luật không thống nhất giữa các cơ quan nhà nước… Nhưng suy cho cùng mọi sự phức tạp này sẽ đơn giản hơn rất nhiều nếu như trong hợp đồng có một điều khoản quy định rõ về vấn đề này.
Một vài lưu ý:
- Đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất ng sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì các chủ đầu tư dự án cần phải tiến hành thoả thuận về từng nội dung cụ thể về mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước. Các doanh nhân khi tham gia giao kết phải thận trọng và tuân thủ các quy định của pháp luật vì đây là tài sản chưa có thật vào thời điểm giao kết.
- Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất ng sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất ng sản theo nội dung, tiến của dự án đã được phê duyệt, các lần huy ng tiếp theo phù hợp với tiến thực hiện đầu tư tạo lập bất ng sản; Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất ng sản; Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất ng sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Trường hợp chủ đầu tư giao bất ng sản chậm tiến ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất ng sản tương ứng với thời gian chậm tiến ; Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả;
- Các bên được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng bất ng sản theo hình thức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng; Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất ng sản cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất ng sản được sử dụng bất ng sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất ng sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp
đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Mẫu văn bản pháp luật (download tại tuvanphapluat.asia)
